Juridisch en fiscaal. Aankoopprocedure woning te Marbella in Spanje

Aankoopprocedure woning te Marbella in Spanje

Onderhandeling

Als u beslist heeft de woning van uw dromen te kopen brengen wij in uw naam uw bod over en onderhandelen om zo de laagst mogelijk prijs te bekomen onder de beste voorwaarden.
Omdat wij niet emotioneel gebonden zijn aan de woning is het voor ons makkelijker om voor u het onderste uit de kan te halen bij de eigenaar-verkoper, hij kan immers aan ons niet zien hoe graag en voor hoeveel u de woning wil kopen.

We behartigen ook uw belangen door aan alle bijkomende aspecten en voorwaarden van de koop te denken en deze op papier te laten zetten. We lezen de eventuele kleine lettertjes ingeval een nieuwbouwproject en laten deze waar nodig aanpassen in uw voordeel en trachten zo gunstig mogelijke voorwaarden en faciliteiten voor u te bekomen. 

Reservatiecontract

Bent u het eens bent met de prijs en voorwaarden wordt een reserveringscontract opgesteld en dient u een bedrag aan te betalen, de hoogte van het bedrag is afhankelijk van de hoogte van de koopprijs, dit bedraagt gemiddeld minimaal enkele duizenden euro’s.
Hiermee wordt het eigendom van de markt gehaald en blijft het voor u gereserveerd tot de rest van de voorwaarden zijn vervuld.

Als makelaar hebben wij reeds voor u de eigenaar en het eigendom kunnen checken d.m.v. het uittreksel uit het kadaster (nota simple) en/of heeft de projectontwikkelaar alle documenten en vergunningen voorgelegd.

Het is van groot belang om zo snel mogelijk het reservatiecontract op te stellen, omdat dit de enige manier is om zeker te zijn dat het eigendom voor u gereserveerd is in afwachting van de verdere procedure, u bent dan bij wet beschermd.  Eigenaars en projectontwikkelaars schrikken er niet voor terug om de koop te sluiten met de eerste de beste die dit wel doet, ook al zou hij met u reeds een mondelinge reservering te hebben. 

Advocaat

Een reserveringscontract geeft ook de advocaat de tijd om zijn noodzakelijke onderzoekingen te verrichten en de contracten en vergunningen na te kijken. Hij zal aan u rapporteren middels een due-dillegence rapport. In Spanje voert een advocaat het werk uit van wat een notaris in België en Nederland doet en behartigd verder uw belangen.
Om onroerend goed te kunnen kopen in Spanje moet u in het bezit zijn van een N.I.E. nummer, een identificatienummer, de advocaat zal dit voor u aanvragen.
Zijn honorarium hiervoor bedraagt gewoonlijk 1% van de koopprijs en is in de 10% aankoopkosten inbegrepen. Het is niet verplicht, maar we adviseren het altijd.

We hebben jaren gezocht naar een goede advocaat, die zich ook puur met de advocatuur bezig houdt (veel advocaten hebben immers belangen in onroerend goed, en dan krijgt men belangenverstrengeling, en daar zijn wij noch u van gediend).  Bovendien is hij erg zorgvuldig, onderhandelt erg goed, denkt  met u mee inzake juridische en fiscale aspecten, en is hij heel service gericht en doet hij hierin meer dan de meeste advocaten zouden doen.

Voorlopig koopcontract

Eenmaal alles is gecheckt en goedbevonden door de advocaat wordt door beide partijen  een voorlopig koopcontract opgesteld (contracto privado).
Hierin worden prijs, voorwaarden en dag voor de overdracht bij de notaris vastgelegd.
Dit is niet verplicht, eventueel kan ook meteen overgegaan worden tot de overdracht.
Het is gebruikelijk dat 10% van de koopprijs minus het voorschot wordt aanbetaald.
Bij koop op plan dient meestal tot 30% te worden aanbetaald, naargelang de bouwfase.

Overdracht

De advocaat heeft ervoor gezorgd dat alles in orde is om het eigendom vrij van lasten en huurders over te dragen. Een eventuele bestaande hypotheek op het eigendom wordt bij de notaris en in het bijzijn van de bankier opgeheven of indien gewenst overgenomen (dit geeft een besparing van de hypotheektaks).  Indien u een andere of hogere hypotheek heeft bekomen zal uw bankier een bankcheque hebben meegegeven. Dit geld ook voor het restant van de koopsom. Het is gebruikelijk dat de bankier een aparte cheque meegeeft ter dekking van de aankoopkosten.

De notaris checkt de identiteit, stelt de notariële akte (escritura) op en schrijft deze in het kadaster (registro de la propiedad), u krijgt een afschrift mee (copia simple), het originele wordt u bezorgd na inschrijving.  Vanaf de inschrijving bent u t.o.v. derden de juridische eigenaar.  De notaris doet geen onderzoek, dit is een van de redenen waarom u voor dit werk een advocaat nodig heeft.

Aankoopkosten

Over de overdracht van onroerend goed zijn Spaanse belastingen verschuldigd.
Er wordt een klein onderscheid gemaakt naargelang nieuw of bestaand.
Het betreft vooral de 10% B.T.W. op nieuwbouw plus 1,2% taks, en 7% overdrachtsbelasting op bestaande woningen. Daarbij komen nog de advocaatkosten, notariskosten en registratierechten.  In regel ongeveer 10% op wederverkopen en 13% op nieuwbouwwoningen.

Een uitzondering hierop zijn bouwgronden daar is 21% BTW en 2% taks van toepassing.

Een voorbeeld: ingeval van een NIEUWE woning

Koopprijs: 1.000.000 €
BTW 10%: 100.000 €
Zegeltaks 1,2%: 12.000 €
Registratiekosten: 900 €
Notariskosten: 1.500 €
Electrical, water and telephone aansluitingen: 500 €
Advocaatkosten inclusief btw: 12.100 €.
Totaal inclusief kosten koper:  1.127.000 €

Indien u een vennootschap opricht met het oogmerk om in onroerend goed te handelen, kunt u bij verkoop binnen de 2 jaar, aanspraak maken op een teruggaaf van de BTW ten bedrage van 5%.

Bouwwaarborg en bankgarantie

Op nieuwbouw is een verplichte bouwverzekering geldig van 10 jaar.
Op de apparatuur die mee is aangekocht is de garantie van de fabrikant van toepassing.
Voor de overdracht checken wij samen met u de oplevering of alles conform is, eventuele tekortkomingen moeten voor de overdracht of in overleg hersteld worden.  Na de overdracht heeft u nog 1 jaar voor verborgen gebreken.
Bij nieuwbouw worden uw aanbetalingen door een bankgarantie gedekt.  Er zijn echter veel soorten, het is aan de advocaat om dit te checken.

Locale belastingen en taksen

Er zijn uiteraard jaarlijkse belastingen te voldoen, zoals de onroerend goed belasting (IBI), en de gemeentelijke belastingen.  Deze zijn vooraf bekend.  Gemiddeld bedragen die enkele honderden tot enkele duizenden euro’s per jaar.  De advocaat of een administratiekantoor zal dit voor u beheren.

Gemeenschappelijke kosten

In een private urbanisatie (private villawijk) betaalt u mee voor onderhoud van de wegen en infrastructuur.  Meestal bedragen die enkele honderden euro’s per jaar, het voordeel ervan is, dat u kunt gebruik maken van de infrastructuur, zoals gemeenschappelijke tuinen, zwembaden en  bewaking, en u zeker bent van goed onderhoud en een toegevoegde waarde.
Hetzelfde geld uiteraard voor de gemeenschap van eigenaars van bijvoorbeeld een appartementencomplex.  Deze kosten bedragen gewoonlijk tussen 150 en 250 euro per maand.  Bij nieuwbouw zijn deze pas bekend na oprichting van de vereniging van eigenaars en afhankelijk van de diensten die men aan de bewoners aanbied, maar een schatting kan men altijd maken.

Resident of niet-residenten

Voor inwoners uit de EU is er vrijheid van wonen en werken.
Indien u langer dan 6 maanden per jaar in Spanje verblijft moet u in theorie een residentiekaart aanvragen bij de gemeente, u wordt dan aangemerkt als Spaans ingezetene.

N.B.

We hebben hierbij een algemeen beeld geschetst over een huis kopen in Spanje, wij begeleiden steeds onze klanten en helpen hen ook na hun aankoop.
We werken met de beste professionele partijen die we kennen inzake juridische en fiscale zaken.